產品研究——上海去化最快的90平米小三房之保利鈴蘭公館

發布時間：2017/8/11 17:25:01    瀏覽次數：6109    來源： 丁祖昱評樓市 cjjt-fdc

保利鈴蘭公館位于上海市臨港新城板塊，2017年上半年，該產品成為90平米三房成交主力軍，是去化速度最快的項目之一，具體產品特征如下：

一、全明戶型，“大橫廳”四開間朝南

經過多年發展，三房的設計早已成為90㎡的戶型標配。但往往，這樣的戶型設計由于受到容積率的影響，面寬窄，進深長。只有主臥和客廳是雙朝南的，剩下兩個房間都朝北。偶爾也有雙臥客廳三開間朝南的設計，走進去也會讓人覺得三個空間面寬都打了折扣。

保利鈴蘭公館不一樣，它與市面上大部分90㎡戶型不同，為了盡量增大朝南面寬，在三開間朝南的基礎上，又升級做到了客餐廳一同向南的大橫廳，放大客廳尺度感的同時也放大了陽臺的空間，規避了一般90㎡三房豎廳縱深過長而導致餐廳采光不足的問題。

通過戶型圖我們可以發現，這樣5.1米橫廳的布局，并沒有讓其他房間的面寬有所犧牲，主臥仍有3.4米，次臥有2.7米，連北面的書房也有2.65米。整個戶型的南向總面寬有11.2米，按照面寬進深比，這個面寬尺度一般只會出現在120㎡左右的戶型上。

此外，很多90㎡三房的配置，通常只有一個衛生間，但保利鈴蘭公館在建筑面積不增加的前提下，做出了兩衛。

一般來說戶型方正、南北通透、開間長進深短的設計，整間房子的采光通風都會不錯。這樣的設計也比較符合上海地區的居住喜好。

從保利鈴蘭公館來看，這套90㎡三房完全做到了上面幾點。而且戶型北面直接朝向建筑外側，不受消防通道的阻擋，使得廚房與衛生間都有窗戶，采光通風效果都比較好。

89㎡三房樣板房實景圖

二、動靜分離，合理的生活動線設計

通常看樣板間，在里面多走幾圈感受就能體驗出戶型設計的合理性。體現的最明顯的就是動靜分離和生活動線設計，生活動線只有一條遵循原則：要符合居住的使用習慣。

    在這方面，保利鈴蘭公館還是做得比較到位，雖然走道犧牲了一部分的空間使用率，但布局上更為合理，更符合生活習慣。像餐、客廳和廚房等靠近入戶門，臥室、書房集中分布在戶型內側，避免了空間相互干擾；次衛緊鄰廚房，讓次臥的家庭成員與外來訪客的交通動線都更為便捷，而主臥入口有類似玄關的設計，私密性更好。

89㎡三房樣板房實景圖

三、空間充分利用，完備的收納系統

最重要的是，保利在戶型設計里充分考慮了收納設置。保利鈴蘭公館利用有限空間，設置了玄關、廚房、臥室、飄窗等一系列收納系統。大戶型主臥才能有的步入式衣帽間，它也做到了。

·玄關：90㎡的戶型做玄關也較為常見，但較于普通玄關收納，保利鈴蘭公館的收納更為實用。除下方鞋柜外，縱向的掛衣桿方便出入時放置衣物，開放式的物臺便于放置東西，下方還準備了換鞋坐凳，并帶有儲物功能。

·廚房：L型的廚房，拓展不少收納空間，上下方的櫥柜，有使用到拉籃與移動隔板的設計，讓儲物空間更為靈動。

·臥室：90㎡的三房還能夠在主臥做到步入式衣帽間，這是相當少見的，很大程度上緩解了臥室的儲物空間的不足。

·其他：除上述之外，項目對于衛生間、墻體與陽臺等都擴展了收納的容量。

綜上所述，保利鈴蘭公館的90㎡三房顯然是同類面積段戶型的又一次提升，它的主臥已經達到了套房設計的標準。當然，這份提升建立在它低容積率與一梯兩戶的“特別標準”之上。更高的得房率，不受干擾的面寬與進深，都是戶型創新的核心點。雖然還項目有可以優化的空間，比如過長的走道，北向臥室空間較小等，但保利對于戶型創新的嘗試，毫無疑問得到了市場的肯定。