土地制度“破冰”，集體建設用地入市加速樓市“變軌”

發布時間：2017/9/1 17:24:56    瀏覽次數：6305    來源： 克而瑞地產研究 cjjt-fdc

近日，國土部、住建部聯合發布《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》，確定第一批在北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。最大的亮點在于集體建設用地這一重大土地供給制度的突破，不僅對住房租賃市場，更是對土地市場乃至住房制度等多方面都有長遠的影響。

一、增加租賃住房供應,保障城市低收入群體居住需求

受出眾的經濟基本面、完善的市政配套以及較高的收入水平等多方面因素影響，熱點一二線城市人口長期凈流入，市民新增購房需求十分旺盛，房地產市場供需矛盾異常突出。在樓市成交轉暖的作用下，2016年至今熱點一二線城市房價相繼出現一波快速上漲行情，租金成本也是水漲船高。迫于房價、租金上漲壓力，部分熱點一二線城市開始出現返鄉熱潮，甚至部分科創企業也由東部沿海城市遷移至中西部地區。利用集體建設用地建設租賃住房，有助于增加租賃住房供應，平抑房價快速上漲帶來的租金上漲壓力，最大程度上保障城市低收入群體居住需求，共同構建和諧社會、小康社會的長遠目標，實現群眾“住有所居、安居樂業”。

集體建設用地大都位于城市外圍區域，地理位置相較偏僻，難免會出現市政配套不完善的情況。《方案》明確要求試點項目區域基礎設施完備，醫療、教育等公共設施配套齊全，承租人可依法申領居住證，享受規定的基本公共服務。有條件的城市，要進一步建立健全對非本地戶籍承租人的社會保障機制。試點城市落地執行集體用地建設租賃住房，并完善市政配套以及基本公共服務，有助于打消承租人顧慮，提升租賃住房對于城市租賃群體的吸引力，避免出現棄租、以租代售等市場亂象。

二、土地制度“破冰”，緩解熱點一、二線城市供地壓力

隨著土拍市場引入招拍掛制度，我國土地制度呈現“城鄉二元”結構，并有加劇的趨勢。一方面，熱點一二線城市宅地供應異常緊缺，土拍競爭愈加激烈，地價直線飆升，面粉貴于面包的案例不在少數。譬如，2016年深圳、上海兩市相繼刷新全國總價、單價地王紀錄，市場熱度可見一斑；另一方面，農村土地資源還不能直接轉化為城市建設用地，必須經過國家征用轉化為國有土地后才能進入市場，一級市場由國家加以嚴控，自然難以激發農村土地資源蘊藏的巨大潛力。

集體用地建設租賃住房可謂是土地制度的一大創舉，一方面，有助于釋放集體土地資源紅利，吸引村鎮集體、房地產開發企業以及住房租賃企業等各類經濟組織參與建設運營集體租賃住房，農民可以分享集體用地改建租賃住房所產生的增值收益；另一方面，保障租賃住房用地供應，緩解熱點一二線城市供地壓力。近期，熱點一二線城市明顯加大土地供應力度，租賃住房用地供應也是明顯增多。以上海為例，嘉定、浦東、徐匯、長寧等區域紛紛推出多宗純租賃住房用地，并有多宗商辦用地改性為租賃住房用地。不過，上海住建部規劃顯示，“十三五”期間新增各類住房供應約170萬套，其中租賃住房約70萬套。相較于政府預定的規劃目標，租賃住房用地供應量仍然存在著較大的缺口。因此，集體用地建設租賃住房不啻為緩解熱點一二線城市供地壓力的重要途徑，預計試點城市將繼續大力推進發展租賃住房市場，挖掘集體土地資源所蘊藏的巨大潛力，實現集體土地資源集約化利用。

  三、加快推進“租售并舉”的市場格局，租賃市場或將與交易市場分庭抗禮

“十三五”期間將是建立房地產市場長效機制的關鍵期，租售并舉的住房制度更是長效機制的重要環節。目前，住房租賃市場發展如火如荼，北京、成都、合肥等多個一二城市均發文表態加快培育和發展住房租賃市場，涉及增加租賃住房供應、鼓勵發展住房租賃企業、加大金融支持力度等多個方面。

我們認為集體用地建設租賃住房將進一步提升住房租賃市場規模，以便構建租售并舉的住房制度，維穩房地產市場，打破熱點城市房價只漲不跌的市場預期，避免出現政策向左、市場向右的窘境。長期來看，我國房地產市場將進入商品房、保障房雙軌制發展的新階段，意即高端有供應，商品房市場可以自由交易，高收入群體可以選購價格更高的商品房，并通過房地產稅的形式反哺城市低收入群體；低端有保障，租賃市場規模將快速擴容，低收入群體可以暫時租用保障性住房，待收入達到一定標準，再購買商品房。