去庫存已大大緩解了房地產風險

發布時間：2017/11/21 8:35:45    瀏覽次數：5996    來源： 中國房地產報 cjjt-fdc

2017年10月末，全國商品房待售面積60258萬平方米，與2016年2月的73931萬平方米的高峰相比，大幅減少13673萬平方米。這是國家統計局剛剛透露的數據。可以說，從2015年底開始的這一輪“去庫存”戰役，我們已經取得了堪稱漂亮的勝利。

這一輪去庫存，主要的成功在三四線城市和更下面的縣城一級城市。這些城市在2015年的時候，庫存已經累積到一個相當危險的高度。這一輪去庫存之后，可以說中國經濟體系中的一顆定時炸彈已經解除了警報。

三四線城市去庫存，是“因城施策”策略的成功。

在過去十幾年，房地產調控常常是“全國一盤棋”，通常是幾個一線城市房價上漲，然后二線城市和三四線城市延后半年、一年漲價，治理手段則以經濟學教科書式的“加息”“加準”“加稅”“限購”“限貸”為手段，通常是幾個一線城市漲價之后，就全國吃藥，不但房地產吃藥，而且全國的各個行業也因為“加息”“加準”手段而進入蕭條的調整周期。然后，再進入“救市”周期。周而復始，房地產市場并未擺脫暴漲暴跌的循環。

這一輪的房地產調控，則顯示出調控手段的成熟。整個調控周期，并未采用傳統的加息、加準手段，而是用了看起來很樸素的“因城施策”的策略。讓各個城市根據自己城市的具體情況，嘗試適宜的政策組合。

一線城市以收緊購房金融杠桿、收緊購房資格、限價為特征，同時輔以加大土地供應，推出共有產權房、租賃房等平抑房價的供應組合，在供應端和需求端共同作用，抑制炒房；二線城市以限價、限售、限貸為特征，在需求端端掉炒房者的后路，從而平抑住房價上漲的預期。

三四線城市由于庫存“堰塞湖”的存在，在過去幾年需求低迷，則是和一二線城市截然不同的市場環境。針對三四線城市的高庫存，各地采取的是鼓勵需求的政策組合。這種鼓勵需求的方式，又有別于以往把政策底線放到很低，以“歡迎炒房”的姿態來刺激需求的方式，而是采用了與城市升級、棚戶區改造有機結合的方式，通過棚改貨幣化把資金注入到固定的人群，從而激活本地對住房的需求，將有效需求引入到商品房市場，巧妙消化當地的商品房庫存。以棚改貨幣化推動“去庫存”，好處是，把本來政府應當投入進行的棚戶區改造的資金直接發給棚戶區的居民，能夠更省力地完成棚戶區改造的任務。而這些拿著棚改貨幣化資金的居民正是需要改善住房的“剛需”人群，棚改資金用于他們的住房改善，是滿足“房子是用來住的，不是用來炒的”的精神。在這些三四線城市，盡管房價出現了上漲，但并不存在房價繼續炒作的基礎。因為這些城市的基本條件是人口和產業處于流出狀態，未來的商品房需求并不旺盛。市場本身就會抑制這些城市的房價上漲。而這兩年在“去庫存”中新購買了商品房的這些人群，由于自住比例較大，而且由于棚改貨幣化的資金注入，總體上并沒有采用高杠桿買房，因此如果未來房價發生調整，對整個金融體系的影響也不會太大。如此，既疏解了高庫存，又完成棚改的任務，實現“房子是用來住的”的目標。三四線城市的這一輪“去庫存”戰役可謂精彩。

在經過這兩年的外科手術式的去庫存之戰后，整個房地產市場的庫存已經大降，風險已經大大緩解，為整個房地產市場進入“房住不炒”、“租售并舉”的平穩發展的新階段，打下了堅實的基礎。