解密碧桂園快消式高周轉

發布時間：2018/4/13 11:24:07    瀏覽次數：11579    來源： 北京商報 cjjt-fdc

從半年到3個月，房企老大碧桂園再一次刷新了“高周轉”的底線。4月12日，一份來自碧桂園內部的文件流傳市場。文件中，碧桂園董事局主席楊國強對企業高周轉推進的情況表示不滿，并給出一系列具體建議，將項目從拿地到開盤周期縮短至5個月甚至更短時間。在一些項目上甚至要做到拿地3個月開盤，僅是行業平均速度的1/3。

不僅如此，在區域布局方面，碧桂園也提出三四五線城市高周轉、一二線城市鼓勵發展的策略。顯然，登頂榜首的碧桂園不僅對高周轉出的風險做出了預判，更意識到作為已經不用設目標的老大，一二線城市在市場波動時的防火墻意義。

然而，渴望利用三四線優勢支援和加快一二線城市布局的碧桂園，不但將面臨三四線“后去庫存時代”的疲軟，更要面臨超高速去庫存可能帶來的質量和官批的壓力，更重要的是，一二線城市特別是核心城市越發艱難的拿地機遇，到底有沒有空間讓碧桂園調整，尚屬未知。

高周轉與降風險

包括上述提及的文件，碧桂園在一周之內連發三文，強調推進高周轉，且文件真實性已得到知情人士的確認。在發文的同時，4月8日，碧桂園還特別召開了“高周轉”專題會。

幾個文件的核心均指向一個主題——不斷提速高周轉。按照要求，碧桂園在一些項目上要做到拿地3個月開盤，對此，有評論稱：“碧桂園要把地產干成快消。”據相關信息顯示，截至3月底，碧桂園年內共獲取項目195個(共215個地塊)，其中三四五線項目146個，已簽訂里程碑計劃項目平均摘牌到動工1.65個月，摘牌到開盤5.2個月。而集團層面對此依然不滿，他們希望看到的是沒有最快，只有更快。有資料顯示，如果開盤工期小于或等于3個月，項目總能夠拿到20萬元的獎勵，而4-5個月期間才能不獎不罰，若超過5個月，項目所要面臨的就是罰款，若工期大于7個月，項目總直接撤職。

5個月，對于一般房企意味著什么？據另一家行業領先房企相關人士對北京商報記者表示，從拿地到開盤各地情況有所不同，但可以平均達到6-9個月，這在行業內已屬于領先。而通常主流地產商的拿地開盤周期則在8-10月。而更有一家不具名房企人士對于3個月的碧桂園速度表達了驚嘆——非常瘋狂。

不過，對于這樣的速度碧桂園自身卻顯得很自信。碧桂園相關人士在接受北京商報記者采訪時表示，只有高周轉才能加快現金回款、降低資金成本。楊國強也曾表示：“高周轉是抵抗認可風險最有效的手段。”

統計數據顯示，2017年，碧桂園合同銷售5508億元，躍居行業第一。值得一提的是，2017年碧桂園加權平均融資成本為5.22%，碧桂園方面透露該數值已連續五年下降，但是橫向比較中海的融資成本為4.27%，碧桂園仍有可下探空間。此外，2017年碧桂園的負債有所增加，其中銀行及其他借款同比增加近96%。

上述不具名房企人士對此表示，“降低風險”也是今年房企的共同選擇，碧桂園通過高周轉來加快回款也可以被定義為行業縮影，只是碧桂園比別家更迫切、更激進了一些。

三四線的陣地

對于碧桂園而言，“快”不只是口號，從三個文件內容來看，碧桂園分別在設計、報建、工程工期 、運營等幾個方面全面畫出“線路圖”，并給出執行標準。

上述碧桂園相關人士也進一步介紹，碧桂園的技術支持和投資報建方面的優勢是成就“高周轉”的武器。他舉例稱，碧桂園SSGF工業化建造體系與傳統建造方式不同，以裝配、現澆、機電、內裝等工業化為基礎，以機械化生產代替手工勞動，從工法、管理、技術和材料等方面全面提升開發速度。而在報建方面，碧桂園則通過提前設計規劃、與當地政府提前溝通等一系列工作前置，最大程度加快報建審批速度，為縮短項目開發周期帶來可能。

按照流出文件內容，碧桂園對于三四線城市項目提出了更為具體和嚴格的高周轉要求，而對于一二線城市項目，更多的是投資獎勵。

在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進看來，碧桂園區域布局調整意圖已顯現。資料顯示，截至去年底碧桂園共經營1468個項目，覆蓋30個省、220個市、768個縣鎮區。按地理位置計算，約58%的銷售來源于三四線城市。

“三四線與一二線城市的失衡對于一家榜首企業顯然無法接受。尤其是地產行業前十名的排行榜單上的房企無不實現了全國布局。新晉榜首無疑渴望摘掉‘三四線之王’的帽子，尤其是三四線城市去庫存的利好正在逐漸散去的當下”，另有不愿具名的行業分析人士坦言。

對于城市布局的話題，碧桂園相關人士向北京商報記者回應表示，在達到相應規模后，平衡布局也是碧桂園的選擇。

警惕“快”的并發癥

在接受北京商報記者采訪時，多位房企人士都表達了對“高周轉”策略的認可，但是對于“速度”卻解讀不同，他們紛紛表示，快的基礎是品質，如何警惕高周轉帶來的“并發癥”是房企需要共同研究和解決的。另值得一提的是，在碧桂園高周轉內部文件傳出的同時，碧桂園高強壓的工作風格也引發業內的討論。

對此， 嚴躍進表示，高周轉的模式要警惕單純的規模至上思路。企業在積極進取的同時還需避免“大躍進”。例如盲目定指標、壓縮工期，制定獎懲刺激銷售往往是欲速而不達，尤其是對于產品質量和品質風險的控制。

對于市場上的這一擔憂，碧桂園相關人士回應表示，碧桂園的高周轉是建立在設計、報建、工程工期 、運營等多方面全系統支持下的提速。仍以碧桂園的SSGF工業化建造體系為例，具有高品質、高速度、低能耗等優勢。全部項目始終貫徹新工藝、新體系的建造理念，在大大超出行業建設速度的水平上，全面提升產品質量。

業內人士指出，碧桂園的高周轉策略之所以受到關注，在一定程度上也反映行業生存狀態。加快三四線城市的周轉，并將獎勵制度向一二線城市傾斜，顯示出企業在享受了三四線去庫存紅利后，將重點轉向一二線城市，追求平衡布局的戰略和心態。但作為轉型與布局的基石，實現三四線城市的高周轉，雖然是房企降低風險、加快回款的利器，但對于已經沖到房企第一位置的碧桂園而言，風險管控同樣重要，快周轉也意味著對于產品質量管控的要求提升。