前7月全國近800宗地塊流拍 房企從“廣積糧”無奈變“不要糧”

發布時間：2018/8/3 9:17:22    瀏覽次數：11778    來源： 每日經濟新聞 cjjt-fdc

今年以來，土地市場流拍不斷。

機構數據顯示，2018年7月份全國300城市土地市場供求兩端環比略降，住宅用地成交均價下降幅度接近兩成，溢價率較去年同期下降22個百分點。中原地產統計數據顯示，今年1-7月，一線城市土地流標13宗；二線城市合計流標經營性土地154宗；三四線城市經營性土地合計流標達到了629宗。

今年以來，調控嚴厲的一線城市流拍地塊有13宗，就連此前房企必爭之地的上海，也首次出現了市中心宅地流拍的情況。在熱點二線城市蘇州，更是出現多塊優質宅地流拍現象。

僅半年多時間，全國流拍地塊就近800宗！是各地的密集調控政策所致？還是房企資金受困？抑或是房企在高周轉過程中遇到了問題？

融資難+限價嚴 房企無奈“減糧”

  在新城控股高級副總裁歐陽捷看來，地方政府太“貪心”是土地市場流拍增多的最根本原因。市場正在改變，但政府依舊老模式賣地，寧可流拍，也要不斷提高拍賣底價。

  安居客首席分析師張波表示，過去半年，開發商大部分融資難是個不爭的事實，即使是經歷央行幾次降準，依然無法有效緩解房企對資金的饑渴，資金層面偏緊讓房企在地塊的選擇上不會再“頭腦發熱”。

  今年以來，在融資監管更加嚴格的大背景下，房企融資渠道逐步收緊，銀行貸款仍是房企融資的主要途徑。與此同時，公司債大幅萎縮，信托規模增速下滑，中票保持穩定增長，海外融資規模大漲后續難度加大。大型國有房企融資優勢較大，而中小房企融資成本普遍提高，其中信托融資成本較去年提高2-3個百分點。

資金之外，張波認為，“面粉或無法支撐未來面包價格”，部分城市的地塊掛牌價格相比周邊房價偏高，房企拿地后風險增加也是影響房企拿地的重要因素。

第三方面，則是樓市的變化，這也導致房企更為“謹慎”。

“限價因素導致房企對于未來房產上市交易價格持有更為保守的預期；樓市調控不斷從嚴更是讓房企對于未來樓市走勢顯得不樂觀。”張波認為。

歐陽捷對此表示認同，原先房企可以通過各種融資渠道拿地，如今房企拿地的資金基本都是自有資金，從今年上半年房企到位資金來看，按揭貸款和國內貸款增速都已經掉入“零增長”的負值區間。也正是在此背景下，房企拿地越發謹慎。

  在歐陽捷看來，其實流拍恰是市場化的邏輯對非市場化土地制度的回應，如果企業被迫高價拿地、低價賣房，那才是最不堪的。

  因為銷售回款作為項目預收賬款被納入監管資金，只能按進度提取，賬上不能動用的錢越來越多，越大的房企賬上越有錢、也許現金越短缺。

  “因而當流向房企口袋的水龍頭慢慢擰緊，房企拿地的錢自然就會省著點花了，火爆的土拍溢價率也就下來了。”

  這也意味著，市場上的流拍和低溢價，不代表著房企在勒緊褲帶過冬，也不代表市場撿漏機會增多，而是房企對于后市不斷提升謹慎度。

  張波表示，品牌房企在不斷追求市場規模的同時，增強了對未來風險的認識。換言之，并非房企不拿地，而是在拿地的選擇上更為保守。

  房企調整拿地策略 算盤打得更精了

  銀行收緊房企融資，多項新規圍困，加上發債遇冷，房企想要拿地，該怎么辦？

  同策咨詢研究總監張宏偉表示，房企在拿地策略上會變化，肯定會拿沒有瑕疵的地，不拿貴的地，從策略上講不會拿高溢價地。具體情況來看，資金鏈緊張的企業不想拿高價地，因為賬算不過來。在限價政策下，2萬元/平方米的地價，政府限價3.5萬元/平方米，拿了就是虧。因而如果限價政策沒有松動，資金就會沉淀下來，兩者權衡之下，房企只能放棄拿地。

  與此同時，房企會更少拿自持、商辦配建比例高的地。這對資金要求很高，以前成本投入還能轉換到銷售溢價上，但在限價背景下，開發商只能忍痛割愛。

  但謹慎不代表固步自封。對于房企尤其是中小房企而言，在此背景下該如何拿地？

  歐陽捷表示，聰明的房企已經不再盲目，有限的資金更偏向于客戶資源集中的市場，比如說聚焦大城市相對成熟的區域和中小城市的核心區域，聚焦穩定的改善性需求，以及相鄰產業園區的自住需求。

  他認為，土地總是要拿的，要么去找一些房價地價差比較大的地塊。如果有限價頂住、地價太高，沒有利潤空間，就暫時緩緩，等著地方政府期望值降低。

  旭輝方面就表示，現在公司拿地遵循三個投資“漏斗”：戰略漏斗、市場漏斗、財務漏斗。

  戰略漏斗，是先在戰略上決定會進哪些城市，衡量指標主要有經濟參數、人口導入、產業發展。一些經濟指標好的三四線城市以及百強縣級市也可以重點關注。

  財務漏斗，則是看土地是否劃算。這需要一系列成本測算，算出土地大概的貨值，預判在現在的市場價格之下能否有合理的利潤率。

  市場漏斗，就是預估未來市場走勢。可能一個城市庫存已經達到36個月，即便土地市場很劃算，有利可圖，但庫存周期過長，開盤后的競爭也會很激烈，所以慎進。

  “每拿一塊地，前期要看100塊地。”旭輝公關負責人吳懿表示，拿地窗口期很重要，比如20家房企去拍同一塊地，就不是好的窗口期。而當市場變冷，土地出現流拍的城市，可能就會出現拿地窗口期。

  “上市公司有保證凈利潤率的要求，如果達不到內部測算要求，寧愿流拍也不會拿。畢竟企業追求的是永續經營，而不是短期內的快速擴張，進而出現隱患。”吳懿認為。